Blog Filimmobiliare Catanzaro

La più bella casa è quella che non hai ancora abitato. La più bella casa è quella che non hai ancora arredato. La più bella casa è quella che vorrei viverci e ancora non ci ho vissuto.

Si è bello vivere nel centro storico Mi capita spesso di leggere, in certe conversazioni con persone che risiedono in altri centri. «Immersi nel degrado, completamente rassegnati a non poter sognare di realizzarsi come persone, come professionisti, come cittadini»: in questo modo, vengono dipinti gli abitanti dei Borghi Storici ovvero quei luoghi caratterizzati dai suoi vicoli, piazze e botteghe - il centro del mondo per chi ci vive. Che non cambierei per nessun altro quartiere cittadino. C'è però un equivoco: Oggi parlare di "centro storico di Calabrese" come un'entità unica, interamente degratata, è scorretto, fuorviante e persino dannoso. Si tratta infatti di un insieme di luoghi completamente diversi tra loro, nei quali risiedono persone delle più varie estrazioni, immerse in situazioni molto differenti: ci sono perimetri ben definiti all'interno dei quali la legalità scricchiola, le tensioni a livello etnico stanno superando la soglia di allarme e il livello di educazione civica (senza distinzione di nazionalità) è scarso. Eppure ci sono ampie zone nelle quali la qualità della vita è eccellente, le strade sono sicure quanto nel resto della città e l'antica socialità basata sui rapporti di vicinato è ben viva. Soprattutto ci sono tantissime persone, radicate da sempre, o giovani famiglie di recente insediamento, che ci vivono bene e fanno del bene al Borgo: fanno la raccolta differenziata, usano l'auto solo se indispensabile, non lasciano che i loro cani sporchino le strade, abbelliscono le vie con i fiori, spendono i loro soldi nei negozi e nei baretti di quartiere, nuovi e vecchi. I nuovi arrivati sono persone con buona disponibilità economica, ma anche persone di estrazione sociale più bassa e con un alto senso civico. Sono persone tutt'altro che rassegnate, che cambierebbero sì molte cose, ma che provano a migliorare il centro storico "da dentro" anziché limitarsi a giudicarlo e a compatirlo dai quartieri "alti". I Borghi Calabresi nel loro complesso, restano profondamente di carattere popolare, con alcune zone che sono state letteralmente dimenticate dalle varie amministrazioni. Ma non distinguere le differenze e fare sempre un unico calderone significa non capire dove stanno i problemi. E come risolverli.

“Due Diligence”: parola che nel settore immobiliare capita sempre più spesso d’incontrare. Ma cosa significa? E’ un termine di origine anglosassone che potrebbe essere tradotto con “diligenza dovuta”, intesa appunto come la diligenza dovuta, per la fattispecie nel settore immobiliare, nelle transazioni aventi per oggetto un immobile. Di fatto consiste in un procedimento mirato ad unire l’analisi documentale e normativa del settore immobiliare allo stato di fatto del compendio oggetto del processo. Individuato il senso della parola ed in cosa sostanzialmente consiste, bisogna ora individuarne lo scopo, il perché viene utilizzata. Questo è rappresentato dalla necessità di rilevare l’influenza economica delle eventuali criticità che possono emergere al termine delprocesso Dovranno essere approntati per adeguare e/o mantenere in esercizio l’immobile al massimo delle sue potenzialità, consentendo di preservare la redditività nel tempo; in alternativa essa permette di valutare fino a quando è economicamente vantaggioso approntare interventi di manutenzione piuttosto che di sostituzione di impianti e/o finiture.
Assumere l’onere di acquistare un immobile o di gestire La Due Diligence, proprio per la complessità degli immobili e della normativa di riferimento, è un’attività
interdisciplinare, che, se spinta ai massimi livelli di defi-
nizione e puntualità (es. urbanistica, catastale, titolarità,
impiantistica, ambiente, sicurezza ecc.... ), deve coinvolgere diverse figure specialistiche, affinché siano garantiti gli elevati standard di qualità da cui, la trattazione di beni immobili (sia essa compravendita, locazione, per- muta, leasing, dismissione, valorizzazione, gestione ecc...) non può e non deve assolutamente prescindere, soprattutto in un periodo di crisi economica come quello in corso, che ha limitato notevolmente le risorse finanziare degli investitori. Le attività rientranti nella Due Diligence assumonoun’importanza fondamentale nei seguenti casi: 1. trasferimento di proprietà: perché aggiunge elementi utili nella fase di trattativa ed è fonte di informazioni per quanto riguarda la manutenzione futura, consentendo, in entrambi i casi, la correttaquantificazione del prezzo di compravendita; Le considerazioni sopra esposte permettono quindi di collocare temporalmente il momento in cui la Due Diligence deve essere eseguita. Risulta evidente come essa è prevalentemente un'attività che, se svolta in fase preliminare, produrrà i massimi benefici. Il punto di partenza è l’analisi della documentazione disponibile, attività che da subito può fornire importantielementi circa: 1. la completezza del corredo documentale: quindi sapere se sarà necessario condurre attività di ricerca e raccolta di documenti mancanti presso gli uffici competenti; 2. la situazione che si troverà al momento del sopralluogo. L’altra attività fondamentale nella Due Diligence è il sopralluogo: attraverso l’esame visivo in sito è infatti possibile farsi un giudizio sullo stato di fatto dell’immobile, sulla conformità con quanto riportato nei documenti, sulla corri- spondenza alle prescrizioni normative, sullo stato di manutenzione e sull’eventuale necessità di approfondimenti,indagini, analisi ecc ... Spesso possono rendersi necessari più sopralluoghi. Completato il sopralluogo e gli eventuali approfondimenti si procede con l’analisi dei riscontri, incrociando tra loro le informazioni derivanti dai documenti, dalla normativa ecc.., con quanto rilevato nel sopralluogo. Quest’analisiprodurrà il giudizio di conformità o meno delle singole parti che sono state prese in esame dalla Due Diligence. Nei casi in cui per, carenza documentale, per impossibilità ad ispezionare porzioni d’immobili, impianti ecc ... l’analisi può concludersi con una giudizio “non definibile”. Sarà necessario valutare quali saranno le azioni da attuare affinché l’analisi possa essere ricondotta alla conformità o meno. Maggiore sarà la complessità dell’immobile, maggiori saranno gli aspetti analizzati nel processo. Tutti i casi per i quali è emersa una criticità che ha portato ad esprimere un giudizio di non conformità dovranno essere approfonditi per valutare se questa può essere eliminata, riconducendola ad una situazione di conformità (es. recupero di documenti mancanti, esecuzione di lavori di adeguamento, manutenzioni, demolizione, ecc....), e determinando quali sono i costi necessari e in quali tempi. I due elementi “costo” e “tempo” sono quelli che avranno un’incidenza economica sulla formulazione del prezzo e saranno strategici nella determinazione di eventuali condizioni a cui sarà assoggettata la transazione. Qual’ora, invece, la criticità dovesse sfociare in una non conformità non risolvibile (es. irregolarità edilizie, inquinamento am- bientale ecc..), con costi e tempi inaccettabili, potrebbe addirittura verificarsi una condizione ostativa per il buon fine della transazione. Nel secondo caso appare evidente come tali informazioni possano essere fondamentali anche nella scelta strategica circa la destinazione che, nel tempo, l’immobile potrà assumere, approntando operazioni di valorizzazione e trasformazione degli immobili oggetto di Due Diligence. Ad oggi l’attività di Due Diligence è praticata regolarmente in tutte le transazioni che riguardano immobili complessi o asset immobiliari in cui i valori in gioco sono spesso cifre a sei zeri, che giustificano, in termini di costi ed opportunità, l’avviamento di un’analisi di questo tipo. Ma cosa succede quando l’oggetto di compravendita è l’alloggio della casalinga di Voghera? A mio avviso, concettualmente, non cambia assolutamente nulla; o meglio, cambierà solo la quantità degli aspetti che dovranno essere analizzati. L’importanza finanziaria ed emotiva che ha la compravendita di un immobile, non può prescindere dal NON sapere se presenta o meno irregolarità edilizie, urbanistiche, catastali, e se queste possono esse- re risolte, con quali costi e in quanto tempo. Valutare, quindi, in piena serenità e trasparenza, se vale la pena o meno rivolge- re la propria attenzione ad altre opportunità, evitando inutili dispendi di energie e risorse.

La campagna è sinonimo di meditazione, di calore, di abitudini che rincasano, poesia dai profumi intensi. La campagna è il posto dove vivere davvero in pieno ogni momento, gradendo ogni finezza, ogni giorno insolito rispetto a ieri: con la natura che rinnova sceneggiatura, e una dolcezza di tempi passati. Chi vive in campagna gradisce la quotidianità con una incoscienza maturata nel tempo, chi sgattaiola dal cemento per rifugiarsi nella natura, è alla ricerca dell'autentico IO, il bello di assaporare ogni momento con tranquillità e calma. Che sia la casa principale, o che sia per uno solo giorno, il 'vivere verde' ha i suoi innegabili lati positivi. La casa di campagna è un rifugio sicuro per tutte le stagioni, una casa da vivere al meglio in ogni periodo dell'anno. Il verde della primavera, il fresco dell'estate, il calore dell'autunno, e il silenzio dell'inverno. filippo c

La logica del comprare all’asta Sono un accanito dei numeri e questo è necessario per gestire i miei interessi da diversi punti di vista: in modo particolare, gli andamenti logici dei miei investimenti. Oggi voglio rivelare come gestire quelli che riguardano le aste giudiziarie. Le aste giudiziarie e la loro logica Le aste, infatti, hanno una inconveniente: chi vi partecipa può essere colto dalla sindrome del “ a tutti i costi”. In questa discussione ti spiegherò come affrontare questo rischio. Perché l'iniziativa abbia successo dobbiamo acquisire a un prezzo adeguato, e cioè con un ampio margine rispetto al prezzo al quale poi rivenderemo l’immobile. Questo è piuttosto evidente. Eppure, ci sono persone che pur di aggiudicarsi l’asta, rilanciano al punto di assottigliare tale margine e a volte persino di superarlo! Se una persona agisce in questo modo, lo fa per 3 motivi: 1 la persona in questione ha un interesse personale molto forte nell’avere proprio quell’appartamento (magari, per esempio, quella casa è nello stesso palazzo della madre del compratore); 2 non è un investitore e quindi non vuole rivendere l’appartamento; vuole solo comprare una casa ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato e persino un margine del 5% per lui/lei può essere una vittoria; 3 è un investitore, o aspirante tale, che si è fatto prendere troppo la mano, non dando ascolto ai numeri, ma “alla pancia”. Ora ti spiego come non ricadere mai in quest’ultima categoria. Ho davvero visto persone rovinarsi per giocare al rilancio. Ma perché succede? Prima di tutto bisogna aver chiari i numeri. In molti si presentano all’asta senza aver prima identificato: • il prezzo al quale andranno a rivendere quell’immobile, e quindi il loro futuro ricavo; • i costi di quell’operazione. Si tratta invece di dati fondamentali per costruire il tuo conto economico. Dalla differenza avrai il tuo margine di guadagno, e un dato fondamentale per presentarti all’asta: il tuo punto limite di spesa per aggiudicartela. Se partendo dall’offerta minima per parteciparvi, il tuo conto economico ti dice che puoi fare un massimo di 3 rilanci da 1.000€, nel momento in cui qualcun altro rilancia di più, tu abbandoni l’asta. Punto. Non c’è storia. Se non rispetti il tuo conto economico, che deve essere strutturato per bene e quindi confrontandoti con dei professionisti, rischi di rovinarti con le tue mani: poi sarai costretto cercare di salvare il salvabile. Quindi riepilogando: 1 prima di tutto, non basta la percezione di comprare ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, ma devi aver pronto un conto economico che ti dia la certezza di un margine di guadagno sostanzioso, altrimenti il gioco non vale la candela; 2 quando partecipi all’asta, qualsiasi cosa succeda, non devi rilanciare più di quanto hai prestabilito dal tuo conto economico. Tutte le volte che andrai all’asta sentirai una certa adrenalina, per via delle aspettative che riponi in quell’operazione, un po’ per l’ambientazione, la sabbia che scorre nella clessidra o il timer sull’orologio tra un rilancio e l’altro. Poi penserai “dai un rilancio di 1.000 che sarà mai” e così di rilancio in rilancio. Non farlo. La Logica dell’investitore prevede che tu sia freddo: non vorrai quell’immobile a ogni costo, piuttosto parteciperai ad altre 8 aste, ma quella che ti aggiudicherai sarà il tuo vero affare.

Lo stralcio immobiliare: cos’è e come funziona Lo stralcio immobiliare è il modo più redditizio per investire in immobili, e l’ho sempre detto ai miei clienti investitori. Cos’è uno stralcio immobiliare Che cosa sono gli stralci immobiliari? Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, fissando un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti, dunque estinguere la procedura ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta. Facciamo un esempio: viene pubblicato l’avviso d’asta per un appartamento e la data d’asta viene fissata al 1° Luglio. Nella perizia è indicato il creditore che ha attivato la procedura: è la Banca ARTESIA che vanta un credito dal valore 90.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 100.000 euro. Le regole dello stralcio Per procedere allo stralcio del credito, dovrai convincere l’esecutato, ovverosia il debitore a darti la delega per trattare a suo nome. Questo è un passaggio fondamentale, perché senza il consenso non puoi procedere. In un secondo momento, chiedi i conteggi alla banca e offri una cifra che dev’essere più bassa del conteggio fornito nella perizia e inferiore di almeno il 40% del valore di mercato del bene. Non offrire cifre più alte, perché lo stralcio di credito è una procedura articolata dal punto di vista tecnico legale ( motivo per il quale ti consiglio di farti seguire da un esperto) e merita una remunerazione più elevata di un’operazione classica. Perché il creditore, cioè la banca, dovrebbe accettare una cifra più bassa del valore del suo credito? Perché preferisce avere il 60% adesso e non pensarci più, piuttosto che attendere altri 5 anni per recuperare FORSE il 100%. Se il creditore accetta, ritirerà la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, lo libererà da ogni vincolo. La cosa bella dello stralcio è che offre vantaggi a tutte le parti.

Lo stralcio immobiliare: cos’è e come funziona Lo stralcio immobiliare è il modo più redditizio per investire in immobili, e l’ho sempre detto ai miei clienti investitori. Cos’è uno stralcio immobiliare Che cosa sono gli stralci immobiliari? Stralciare un immobile significa intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, fissando un accordo con il debitore e i creditori per saldare i debiti, dunque estinguere la procedura ed evitare così che l’immobile vada venduto all’asta. Facciamo un esempio: viene pubblicato l’avviso d’asta per un appartamento e la data d’asta viene fissata al 1° Luglio. Nella perizia è indicato il creditore che ha attivato la procedura: è la Banca ARTESIA che vanta un credito dal valore 90.000. Il valore di mercato dell’immobile, secondo la perizia, è di 100.000 euro. Le regole dello stralcio Per procedere allo stralcio del credito, dovrai convincere l’esecutato, ovverosia il debitore a darti la delega per trattare a suo nome. Questo è un passaggio fondamentale, perché senza il consenso non puoi procedere. In un secondo momento, chiedi i conteggi alla banca e offri una cifra che dev’essere più bassa del conteggio fornito nella perizia e inferiore di almeno il 40% del valore di mercato del bene. Non offrire cifre più alte, perché lo stralcio di credito è una procedura articolata dal punto di vista tecnico legale ( motivo per il quale ti consiglio di farti seguire da un esperto) e merita una remunerazione più elevata di un’operazione classica. Perché il creditore, cioè la banca, dovrebbe accettare una cifra più bassa del valore del suo credito? Perché preferisce avere il 60% adesso e non pensarci più, piuttosto che attendere altri 5 anni per recuperare FORSE il 100%. Se il creditore accetta, ritirerà la richiesta di vendita all’asta dell’immobile e una volta, saldato il suo credito, lo libererà da ogni vincolo. La cosa bella dello stralcio è che offre vantaggi a tutte le parti.