15-06-2018
La logica del comprare all’asta
Sono un accanito dei numeri e questo è necessario per gestire i miei interessi da diversi punti di vista: in modo particolare, gli andamenti logici dei miei investimenti.
Oggi voglio rivelare come gestire quelli che riguardano le aste giudiziarie.
Le aste giudiziarie e la loro logica
Le aste, infatti, hanno una inconveniente: chi vi partecipa può essere colto dalla sindrome del “ a tutti i costi”. In questa discussione ti spiegherò come affrontare questo rischio.
Perché l'iniziativa abbia successo dobbiamo acquisire a un prezzo adeguato, e cioè con un ampio margine rispetto al prezzo al quale poi rivenderemo l’immobile. Questo è piuttosto evidente. Eppure, ci sono persone che pur di aggiudicarsi l’asta, rilanciano al punto di assottigliare tale margine e a volte persino di superarlo!
Se una persona agisce in questo modo, lo fa per 3 motivi:
1 la persona in questione ha un interesse personale molto forte nell’avere proprio quell’appartamento (magari, per esempio, quella casa è nello stesso palazzo della madre del compratore);
2 non è un investitore e quindi non vuole rivendere l’appartamento; vuole solo comprare una casa ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato e persino un margine del 5% per lui/lei può essere una vittoria;
3 è un investitore, o aspirante tale, che si è fatto prendere troppo la mano, non dando ascolto ai numeri, ma “alla pancia”.
Ora ti spiego come non ricadere mai in quest’ultima categoria.
Ho davvero visto persone rovinarsi per giocare al rilancio. Ma perché succede?
Prima di tutto bisogna aver chiari i numeri. In molti si presentano all’asta senza aver prima identificato:
• il prezzo al quale andranno a rivendere quell’immobile, e quindi il loro futuro ricavo;
• i costi di quell’operazione.
Si tratta invece di dati fondamentali per costruire il tuo conto economico. Dalla differenza avrai il tuo margine di guadagno, e un dato fondamentale per presentarti all’asta: il tuo punto limite di spesa per aggiudicartela.
Se partendo dall’offerta minima per parteciparvi, il tuo conto economico ti dice che puoi fare un massimo di 3 rilanci da 1.000€, nel momento in cui qualcun altro rilancia di più, tu abbandoni l’asta. Punto.
Non c’è storia. Se non rispetti il tuo conto economico, che deve essere strutturato per bene e quindi confrontandoti con dei professionisti, rischi di rovinarti con le tue mani: poi sarai costretto cercare di salvare il salvabile.
Quindi riepilogando:
1 prima di tutto, non basta la percezione di comprare ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato, ma devi aver pronto un conto economico che ti dia la certezza di un margine di guadagno sostanzioso, altrimenti il gioco non vale la candela;
2 quando partecipi all’asta, qualsiasi cosa succeda, non devi rilanciare più di quanto hai prestabilito dal tuo conto economico.
Tutte le volte che andrai all’asta sentirai una certa adrenalina, per via delle aspettative che riponi in quell’operazione, un po’ per l’ambientazione, la sabbia che scorre nella clessidra o il timer sull’orologio tra un rilancio e l’altro. Poi penserai “dai un rilancio di 1.000 che sarà mai” e così di rilancio in rilancio. Non farlo.
La Logica dell’investitore prevede che tu sia freddo: non vorrai quell’immobile a ogni costo, piuttosto parteciperai ad altre 8 aste, ma quella che ti aggiudicherai sarà il tuo vero affare.
